来源：财经观潮，作者：子非鱼

01 | 南京楼市拼了

春节之后，各路人马开始烘托楼市。就连央视、地方卫视，也都参与进来大肆报道各地成交量回暖的消息。

但事实上，从成交的绝对量来看，根据大碗楼市的梳理，没有一个城市的成交量连续三个月超越成交量荣枯线，连续两个月超越荣枯线的城市只有上海、成都、苏州、宁波。其余城市压根就没有跨越过荣枯线。

所谓荣枯线，是判断一个城市成交量是否回暖的标准。只有该城市连续三个月超越荣枯线，房价才有发力的底气。

因此，目前所谓的成交量回暖，根本构不成房价筑底的依据。超过90%的城市，压根没资格谈房价上涨。

但各路中介、媒体已然把气氛烘托到这里了，各城市和开发商如果不好好利用这个气氛，岂不是辜负了他们的心血。

这不，南京的开发商就率先跳出来，给购房者吃下了一颗定心丸：保价协议。

根据每日经济新闻披露：

近日，南京市浦口区保利扬子萃云台售楼处贴出声明称，凡购买项目任一商品房的，自签订合同到交付，若有其他房源优惠折扣大于之前的折扣，降价超过之前的实际成交价，公司愿意为买房人换房并退差价。

这段话的意思就是，大家放心买吧，我保证不会降价，要是降价了，我赔你。

开发商洞穿了人性的弱点，知道很多人犹豫是因为怕买贵。所谓的买涨不买跌，根本逻辑都是怕自己亏损，上涨路上担心晚一步会花更多钱，所以争先恐后。下跌路上担心买早一步，多花冤枉钱，所以能拖则拖。

现在承诺不降价，总该放心了吧。

02 | 南京依旧在跌

这种承诺不降价的操作，在南京并非首次，也并非南京首创。

2011年南京的融侨世家、旭日爱上城、天泰青城、招商紫金山1号、御江金城、御山湖、栖庭、冠城新地9个楼盘，同样给出了报价协议来推动营销。

南京还只是开发商的个别行为，而在荆门，市政府直接发布文件，严禁低价卖房。

2022年11月23日，荆门市发布的《关于公开征求 关于进一步促进中心城区房地产市场良性循环和健康发展的若干措施（征求意见稿） 意见的公告》明确写着：

严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销，打价格战，依法打击恶性竞争、降标降质等违法违规行为。

在贵阳，去年年末贵阳推动的团购活动中，贵阳房协也公开承诺：购买的房子两年内不会降价。

一切的一切，都是为了安抚购房者的心理，给他们镇定心神。不得不感叹，果然，人世间眼睛最不能直视的不是太阳，而是人心。

上涨的时候，从来没见过谁承诺不会涨价。下跌的时候，却来个不会降价的承诺。

无论是开发商的个体行为，还是市政府的集体官宣，承诺保价背后都是销量惨淡之下的被逼无奈。

以南京来说，南京2022年共成交新房6.4万套，比2021年的10.5万套少卖了4.1万套，整体下滑了39%，也创下了2018年以来的历史新低。

房价方面，南京研究院披露，11月份南京二手房均价跌破3万元回到了“2”字打头时代，为29968元/平方米。

更为关键的是，过去一年，南京的二手房挂牌量在一路飙涨。到去年年末，南京的二手房挂牌量已经突破了15万套，相比于去年年初，挂牌量增加了超四分之一。

挂牌量激增背后，是此前的投资客扛不住，降价抛售的表现。

同时，南京去年的卖地收入为1334.5亿元，相较于2021年的2074亿的卖地收入，减少了约35.7%。

总结来看，南京楼市遭遇了商品房成交量、土地成交量和房价的“三杀”。

这种现状，直接让南京成为了去年出台救市措施最多的城市，没有之一。南京甚至几乎解除了全部限购。

仅有的限购区域，也即核心四区鼓楼区、玄武区、建邺区、秦淮区，外地户籍6个月社保即可，而且还可以补缴，这相当于直接打开了限购大门。

就这样的操作，依旧没有改变南京楼市下跌的趋势。

进入2023年1月份，南京的成交量依旧惨淡。

中指院数据显示，截至1月31日，南京新房市场住宅供应26.45万平方米，环比下跌49.13%，同比下跌37.43%；成交面积43.09万平方米，环比下跌21.42%，同比下跌63.91%。

面对如斯局面，开发商才拿出了尘封了多年的招数，承诺不降价，来挽救购房者的信心。

03 | 楼市仍充斥着不确定性

承诺不降价，看似看准了人性的弱点，对症下药，但忽略了一个关键：

当下很多人不买房，不是因为担心房价下跌，而是根本无力买房。

以保利这个保价楼盘来说，均价39843元/平方米，户型面积105至143平方米，也即买下一套房子，总价在414.5万到564.6万元。

首付最低也得125万元，然后向银行贷款，每月最低按揭也得1.43万元。试问，有多少人能买得起，即便掏空了六个钱包，凑齐了首付，又有多少人能够承受得住灭个月1.43万元的按揭。

过去一年，之所以降息没用、降首付没用、放开限购没用、给补贴没用，就是因为大疫三年民众的收入和工作遭遇了前所未有的冲击，根本无力买房，也无心谈房。

如今虽然防控放开，但大环境的恢复仍需要时日。民众的收入和心情修复，更需要时日，而且，前路仍充斥着各种不确定性。

疫情只是改变世界局势的因素之一，别忘了，中美之间的博弈始终没有结束。

君不见，作为世界第三大电脑巨头的戴尔，已经宣布2024年全面停用中国制造的芯片。另一家巨头惠普，也开始调查研究，准备把生产和装配线从中国内地转移至他国。

此外，中国央行连续三个月增加黄金储备。同时，不断扩大耕地面积。

这些看似孤立的信号，其实细想，都是一条完整的逻辑线，也即中美之间渐行渐远的趋势仍在继续，两国都在未雨绸缪。

在这种背景下，我们的经济与收入复苏之路并不会一帆风顺。

我的判断是，2023年的经济、就业、楼市形势自然要比2022年要好，但想好的哪里去，也很困难。

这种背景下，尤其是世界格局和秩序仍充满着各种不确定的背景下，大家还是努力提升自己的对抗不确定性的能力，更为关键。